Олег Лакницкий: У меня нет желания хоронить «Гринфлайт»
Генеральный директор компании «Гринфлайт» Олег Лакницкий рассказал на встрече большой редакции медиахолдинга «Гранада Пресс», возможны новые протесты дольщиков «Академа», отправится ли «Гринфлайт» в забвение после сдачи всех домов и почему от завершения микрорайона не ждут прибыли, но ожидают большую пользу для компании.
– Олег Владимирович, вы предприниматель, человек из бизнеса, скажите, зачем вы ввязались в такую сложную историю?
– Давайте я предысторию расскажу. Когда в 2006 именно в такой ситуации я вошел как генеральный директор компании «Трест Магнитострой», там были долги на 700 миллионов и мы смогли спасти компанию без банкротства, сейчас она работает как передовая строительная организация. У нас было давно желание зайти на челябинский рынок по строительству. Взяли одну площадку в Челябинске, 52 микрорайон, начали строительство трех домов там, и параллельно с этим возникла ситуация с «Гринфлайтом». Мы приехали, посмотрели, переговорили с банком, договорились по схемам финансирования и посчитали, что эту ситуацию максимально можно исправить и попытаться отдать людям жилье. Расчет экономический есть, банк его поддержал. И мы начали эту работу.
– Вступая в «Гринфлайт», вы примерно полгода проводили аудит компании. Что вы увидели по результатам этого аудита, с чем пришлось столкнуться? Потому что не очевидно, откуда деньги брать.
– На сегодняшний день «Трест Магнитострой» заложил порядка двух миллиардов рублей из собственных средств. Но это расчетная схема, мы с банком ее согласовали: сейчас мы отдаем квартиры людям, потом начинаем достраивать это жилье и также продавать, и все это должно загаситься. Конечно, мы хотели на тот момент получить прибыль и считали, что она должна получиться. Но сейчас мы говорим уже о том, чтобы закрыть ноль в ноль, закончить с этой проблемой. Так мы можем проявить себя и, зайдя уже на строительный рынок, получить репутацию и забрать в дальнейшем следующие объемы, которые мы строим, чтобы люди не переживали, вкладывали деньги в стройку.
– Самый большой вопрос, который беспокоит дольщиков – все ли они получат жилье.
– В прошлом году сдали три дома, и в этом году еще сдали дополнительно пять домов. 18 июля состоялось собрание дольщиков, где они приняли решение о передаче квартир в сданных домах. Внешний управляющий подал в суд, чтобы признали права собственности за дольщиками. Заседание по решению этого вопросы назначено на 14 сентября. Если решение будет положительным, то уже 1100 человек официально у нас будут иметь «зеленки». До конца года запланировали сдачу еще пять домов, где также 1100 человек должны получить ключи, в конце ноября должно пройти аналогичное собрание. Заключительный этап у нас будет в конце 2018 года, до декабря последний дольщик должен получить ключи от своей квартиры.
– Ранее на общественных слушаниях в ЗСО вы выступили против самой системы долевого строительства. Какую альтернативу можете предложить?
– Я и сейчас не отказываюсь от мнения, что долевки вообще не должно быть. Что касается альтернативы – сейчас мы уже подготовили письмо на Сбербанк, в СМП с предложениями, например, делать трехстороннее соглашение. Тонкостей пока объяснить не могу, все немного сырое, но действовать это должно, примерно, следующим образом: человек забронировал квартиру, отдал 10-20 тысяч рублей застройщику, остальные деньги он должен положить на депозит в банк. На этом человек может даже заработать, поэтому предложение привлекательное. В случае, если застройщик лопнул, что-то не исполнил, банк просто вернет деньги, и тема будет закрыта.
– Когда начались проблемы у «Гринфлайта», было мнение, что они возникли в том числе от того, что компания брала большие объемы строительства, дополнительные территории. В итоге у них остались земли, которые в итоге не смогли освоить. Известно, ли какова дальнейшая судьба этих земель?
– Тут получилось как – все думали, что объемы продаж никогда не упадут, поэтому все брали наперед, на залог, далеко не просчитывали. Именно слабое управление «Гринфлайта» привело к тому что привело.
А сейчас хозяева одного из участков, находящиеся в Москве, предъявляют претензии, требуют или продолжать строительство, или освобождать землю. Но «Гринфлайт» вложил много денег в этот участок, в развитие инфраструктуры. Теперь эти деньги де-юре уже вернуть невозможно. Что касается Сосновки, то там договор аренды истекает в августе или сентябре. Понятно, что можно там успеть построить три дома, сделать продление аренды еще на три года. Но, когда мы запросили техусловия, то «Водоканал» нам выставил сумму в районе 80 миллионов рублей. Мы прикинули, сколько нужно вложить в это строительство и что возможно получить, получился убыточный проект.
– Прошлой зимой упорно ходили слухи, что раз «Академ» достраивается очень быстро, дома там не самого высокого качества. Что бы вы могли на это ответить?
– К строителям всегда были вопросы и претензии. Я не знаю ни одного дома, который бы сдали, и не было потом претензий. Когда мы пришли, строительство уже велось из рук вон плохо, могу сказать, что сейчас все намного лучше. Но и к нам претензии есть. Мы по каждому случаю разбираемся, стараемся это исправлять, не доводить до суда.
– Вопрос с обманутыми дольщиками достаточно политизирован. Для вас такая политизация – дополнительное подспорье или нет? Как вы оцениваете взаимодействие с региональными чиновниками.
– Политика у нас вещь тонкая, поэтому я стараюсь в политику не ввязываться, у меня чисто коммерческий интерес. То, что это сейчас проблема, и политики обратили на это внимание — это плюс. Но они же обратили внимание на то, что будет, а не на тех, кто есть. Ведь до сих пор не принято решение, как выходить из ситуации с дольщиками типа «Уральской строительной компании». Новые законы принимаются для новых дольщиков.
Что касается работы с комиссией, которую возглавляет вице-губернатор Сергей Шаль, я вижу только положительный фактор. Многие вопросы, которые были связаны с муниципалами — газ, вода, электричество – и другие вопросы решились только благодаря политикам.
– А как бы вы охарактеризовали строительный рынок на сегодняшний день?
– Не скажу, что строительный рынок испытывает лучшие времена. Сейчас спрос на жилье резко упал, банки отвернулись от строителей, не стали кредитовать, поэтому это все начало рушиться, как карточный домик. Те застройщики, у кого был капитал и кто шел в своих объемах, те удержались на плаву, потихоньку строят и, думаю, все закончат. Те же, кто без денег пытались заработать – результат соответствующий.
– Чего ожидать? Сжимания рынка, останутся только единицы?
– Я думаю, что так. Три-пять лет назад нам говорили, что надо гнать миллион квадратных метров жилья, просто чтобы показать и повесить ордена чиновникам за это. Я считаю, что это изначально было неправильно. А в итоге у нас получался переизбыток рынка. Начиная с конца 2014 года, стройка встала, сейчас будут довыкупать квартиры, которые есть свободно в продаже. Думаю, постепенно спрос сравняется с предложением.
– Перед кризисом был тренд на малоэтажное строительство. Вы для себя, как для бизнесмена, считаете это интересным?
– Да, считаю. Мы в Магнитогорске два поселка строим. Причем, – эконом вариантом. Мы разработали свои проекты на дома: 100 квадратных метров в доме, три сотки. Стоит такой дом в районе двух миллионов 700 тысяч. И такое жилье пользуется спросом.
– В «Академе» первые этажи были отданы коммерсантам, под нежилое. Как с ними решается вопрос? Они же тоже оказались в сложной ситуации.
– Они получились изгоями. По законодательству, понятие «дольщик» относится, собственно, к дольщикам. А что касается инвестиционных договоров по коммерции — их вывели за грань. Но скажу так. Мы сдали пять домов, подписали там соответствующие акты приема-передачи, в том числе – нежилых помещений. Поэтому коммерсанты пойдут в суд и попытаются через суд получить права на эти помещения. Если получатся, то мы их поддержим. Сложнее ситуация с предварительными договорами – мы не знаем форму расчета, чтобы каким-то образом им отдать это помещения. Но таких у нас всего 11-12 человек.
– А с дольщиками аналогичные сложности в передаче квартир есть? Или там же эта схема отработана и решена?
– Мы сделали все, что полагается по закону. Например, провели общее собрание, на котором дольщики приняли решение о передаче квартир в сданных домах в собственность. Всего на этом собрании было примерно две тысячи 800 дольщиков, из них всего 47, если правильно помню, проголосовали против. При этом, среди них были даже те, у кого есть квартира в сданном уже доме. Есть и такие люди, обиженные. Они и будут обижены: сроки нарушили — уже обида, отделку убрали – двойная обида. И как его успокоить в этом отношении? Но большая часть дольщиков понимает, что если есть хотя бы такой выход – надо за него голосовать. И я очень признателен таких дольщикам. У нас под каждый дом создана своя инициативная группа, они общаются в соцсети. Большая проблема некоторых застройщиков в том, что они не хотят выходить на прямой разговор с дольщиками. Это и понятно: когда в прошлом году мы выходили на такие разговоры, у нас было столько негатива, я огребал его лопатой, причем не простой штыковой – а совковой. А на сегодняшний день у нас с дольщиками полное понимание. Они следят за объемами работ, смотрят графики сдачи. Я считаю, что это даже нам помощь. Приносят какие-то свои предложения. Мы стараемся с ними конструктивно работать, что и спасает. А недовольные все равно будут.
– Раньше руководить протестами по ситуации с обманутыми дольщиками пытались люди, которые никакого отношения к этой ситуации не имели. Есть ли вероятность сейчас, что люди могут снова выйти на протесты, или все уже успокоились?
– Я думаю, что часть людей, которые обижены, они все равно есть и они готовы примкнуть не важно к кому, лишь бы быть против. А 90% дольщиков – это те, кто относится к ситуации с пониманием. Если нужно будет, они приходят инициативными группами ко мне и задают вопросы. И я стараюсь на них отвечать, приглашая бригадиров, прорабов.
Мы хотим достроить этот микрорайон, мы начали эту программу, мы по ней работаем. И пока идем согласно утвержденного графика – ну в чем меня упрекать в этой ситуации. «А ты вот взялся за «Гринфлайт», вот и отвечай за «Гринфлайт». Да я бы с удовольствием не отвечал за «Гринфлайт», если бы де-юра возможно было как-то по-другому сделать и продолжать строительство.
– Нет желания похоронить «Гринфлайт», когда закончите все работы?
– У меня нет никакого желания – только желание отдать четырем тысячам 600 дольщикам ключи, сказать:«Всем спасибо за понимание, за дружбу». А дальше – уже дело учредителей «Гринфлайта». Пусть принимают какое-то решение по нему.
– Какие-то практические советы людям можете дать, как выбрать нормального застройщика?
– Самое безопасное – это покупать готовую квартиру в уже сданном доме. Торопиться в этих вещах никогда не надо. Когда уже есть 95% дома построено, приходите и берите.
– Давайте я предысторию расскажу. Когда в 2006 именно в такой ситуации я вошел как генеральный директор компании «Трест Магнитострой», там были долги на 700 миллионов и мы смогли спасти компанию без банкротства, сейчас она работает как передовая строительная организация. У нас было давно желание зайти на челябинский рынок по строительству. Взяли одну площадку в Челябинске, 52 микрорайон, начали строительство трех домов там, и параллельно с этим возникла ситуация с «Гринфлайтом». Мы приехали, посмотрели, переговорили с банком, договорились по схемам финансирования и посчитали, что эту ситуацию максимально можно исправить и попытаться отдать людям жилье. Расчет экономический есть, банк его поддержал. И мы начали эту работу.
– Вступая в «Гринфлайт», вы примерно полгода проводили аудит компании. Что вы увидели по результатам этого аудита, с чем пришлось столкнуться? Потому что не очевидно, откуда деньги брать.
– На сегодняшний день «Трест Магнитострой» заложил порядка двух миллиардов рублей из собственных средств. Но это расчетная схема, мы с банком ее согласовали: сейчас мы отдаем квартиры людям, потом начинаем достраивать это жилье и также продавать, и все это должно загаситься. Конечно, мы хотели на тот момент получить прибыль и считали, что она должна получиться. Но сейчас мы говорим уже о том, чтобы закрыть ноль в ноль, закончить с этой проблемой. Так мы можем проявить себя и, зайдя уже на строительный рынок, получить репутацию и забрать в дальнейшем следующие объемы, которые мы строим, чтобы люди не переживали, вкладывали деньги в стройку.
– Самый большой вопрос, который беспокоит дольщиков – все ли они получат жилье.
– В прошлом году сдали три дома, и в этом году еще сдали дополнительно пять домов. 18 июля состоялось собрание дольщиков, где они приняли решение о передаче квартир в сданных домах. Внешний управляющий подал в суд, чтобы признали права собственности за дольщиками. Заседание по решению этого вопросы назначено на 14 сентября. Если решение будет положительным, то уже 1100 человек официально у нас будут иметь «зеленки». До конца года запланировали сдачу еще пять домов, где также 1100 человек должны получить ключи, в конце ноября должно пройти аналогичное собрание. Заключительный этап у нас будет в конце 2018 года, до декабря последний дольщик должен получить ключи от своей квартиры.
– Ранее на общественных слушаниях в ЗСО вы выступили против самой системы долевого строительства. Какую альтернативу можете предложить?
– Я и сейчас не отказываюсь от мнения, что долевки вообще не должно быть. Что касается альтернативы – сейчас мы уже подготовили письмо на Сбербанк, в СМП с предложениями, например, делать трехстороннее соглашение. Тонкостей пока объяснить не могу, все немного сырое, но действовать это должно, примерно, следующим образом: человек забронировал квартиру, отдал 10-20 тысяч рублей застройщику, остальные деньги он должен положить на депозит в банк. На этом человек может даже заработать, поэтому предложение привлекательное. В случае, если застройщик лопнул, что-то не исполнил, банк просто вернет деньги, и тема будет закрыта.
– Когда начались проблемы у «Гринфлайта», было мнение, что они возникли в том числе от того, что компания брала большие объемы строительства, дополнительные территории. В итоге у них остались земли, которые в итоге не смогли освоить. Известно, ли какова дальнейшая судьба этих земель?
– Тут получилось как – все думали, что объемы продаж никогда не упадут, поэтому все брали наперед, на залог, далеко не просчитывали. Именно слабое управление «Гринфлайта» привело к тому что привело.
А сейчас хозяева одного из участков, находящиеся в Москве, предъявляют претензии, требуют или продолжать строительство, или освобождать землю. Но «Гринфлайт» вложил много денег в этот участок, в развитие инфраструктуры. Теперь эти деньги де-юре уже вернуть невозможно. Что касается Сосновки, то там договор аренды истекает в августе или сентябре. Понятно, что можно там успеть построить три дома, сделать продление аренды еще на три года. Но, когда мы запросили техусловия, то «Водоканал» нам выставил сумму в районе 80 миллионов рублей. Мы прикинули, сколько нужно вложить в это строительство и что возможно получить, получился убыточный проект.
– Прошлой зимой упорно ходили слухи, что раз «Академ» достраивается очень быстро, дома там не самого высокого качества. Что бы вы могли на это ответить?
– К строителям всегда были вопросы и претензии. Я не знаю ни одного дома, который бы сдали, и не было потом претензий. Когда мы пришли, строительство уже велось из рук вон плохо, могу сказать, что сейчас все намного лучше. Но и к нам претензии есть. Мы по каждому случаю разбираемся, стараемся это исправлять, не доводить до суда.
– Вопрос с обманутыми дольщиками достаточно политизирован. Для вас такая политизация – дополнительное подспорье или нет? Как вы оцениваете взаимодействие с региональными чиновниками.
– Политика у нас вещь тонкая, поэтому я стараюсь в политику не ввязываться, у меня чисто коммерческий интерес. То, что это сейчас проблема, и политики обратили на это внимание — это плюс. Но они же обратили внимание на то, что будет, а не на тех, кто есть. Ведь до сих пор не принято решение, как выходить из ситуации с дольщиками типа «Уральской строительной компании». Новые законы принимаются для новых дольщиков.
Что касается работы с комиссией, которую возглавляет вице-губернатор Сергей Шаль, я вижу только положительный фактор. Многие вопросы, которые были связаны с муниципалами — газ, вода, электричество – и другие вопросы решились только благодаря политикам.
– А как бы вы охарактеризовали строительный рынок на сегодняшний день?
– Не скажу, что строительный рынок испытывает лучшие времена. Сейчас спрос на жилье резко упал, банки отвернулись от строителей, не стали кредитовать, поэтому это все начало рушиться, как карточный домик. Те застройщики, у кого был капитал и кто шел в своих объемах, те удержались на плаву, потихоньку строят и, думаю, все закончат. Те же, кто без денег пытались заработать – результат соответствующий.
– Чего ожидать? Сжимания рынка, останутся только единицы?
– Я думаю, что так. Три-пять лет назад нам говорили, что надо гнать миллион квадратных метров жилья, просто чтобы показать и повесить ордена чиновникам за это. Я считаю, что это изначально было неправильно. А в итоге у нас получался переизбыток рынка. Начиная с конца 2014 года, стройка встала, сейчас будут довыкупать квартиры, которые есть свободно в продаже. Думаю, постепенно спрос сравняется с предложением.
– Перед кризисом был тренд на малоэтажное строительство. Вы для себя, как для бизнесмена, считаете это интересным?
– Да, считаю. Мы в Магнитогорске два поселка строим. Причем, – эконом вариантом. Мы разработали свои проекты на дома: 100 квадратных метров в доме, три сотки. Стоит такой дом в районе двух миллионов 700 тысяч. И такое жилье пользуется спросом.
– В «Академе» первые этажи были отданы коммерсантам, под нежилое. Как с ними решается вопрос? Они же тоже оказались в сложной ситуации.
– Они получились изгоями. По законодательству, понятие «дольщик» относится, собственно, к дольщикам. А что касается инвестиционных договоров по коммерции — их вывели за грань. Но скажу так. Мы сдали пять домов, подписали там соответствующие акты приема-передачи, в том числе – нежилых помещений. Поэтому коммерсанты пойдут в суд и попытаются через суд получить права на эти помещения. Если получатся, то мы их поддержим. Сложнее ситуация с предварительными договорами – мы не знаем форму расчета, чтобы каким-то образом им отдать это помещения. Но таких у нас всего 11-12 человек.
– А с дольщиками аналогичные сложности в передаче квартир есть? Или там же эта схема отработана и решена?
– Мы сделали все, что полагается по закону. Например, провели общее собрание, на котором дольщики приняли решение о передаче квартир в сданных домах в собственность. Всего на этом собрании было примерно две тысячи 800 дольщиков, из них всего 47, если правильно помню, проголосовали против. При этом, среди них были даже те, у кого есть квартира в сданном уже доме. Есть и такие люди, обиженные. Они и будут обижены: сроки нарушили — уже обида, отделку убрали – двойная обида. И как его успокоить в этом отношении? Но большая часть дольщиков понимает, что если есть хотя бы такой выход – надо за него голосовать. И я очень признателен таких дольщикам. У нас под каждый дом создана своя инициативная группа, они общаются в соцсети. Большая проблема некоторых застройщиков в том, что они не хотят выходить на прямой разговор с дольщиками. Это и понятно: когда в прошлом году мы выходили на такие разговоры, у нас было столько негатива, я огребал его лопатой, причем не простой штыковой – а совковой. А на сегодняшний день у нас с дольщиками полное понимание. Они следят за объемами работ, смотрят графики сдачи. Я считаю, что это даже нам помощь. Приносят какие-то свои предложения. Мы стараемся с ними конструктивно работать, что и спасает. А недовольные все равно будут.
– Раньше руководить протестами по ситуации с обманутыми дольщиками пытались люди, которые никакого отношения к этой ситуации не имели. Есть ли вероятность сейчас, что люди могут снова выйти на протесты, или все уже успокоились?
– Я думаю, что часть людей, которые обижены, они все равно есть и они готовы примкнуть не важно к кому, лишь бы быть против. А 90% дольщиков – это те, кто относится к ситуации с пониманием. Если нужно будет, они приходят инициативными группами ко мне и задают вопросы. И я стараюсь на них отвечать, приглашая бригадиров, прорабов.
Мы хотим достроить этот микрорайон, мы начали эту программу, мы по ней работаем. И пока идем согласно утвержденного графика – ну в чем меня упрекать в этой ситуации. «А ты вот взялся за «Гринфлайт», вот и отвечай за «Гринфлайт». Да я бы с удовольствием не отвечал за «Гринфлайт», если бы де-юра возможно было как-то по-другому сделать и продолжать строительство.
– Нет желания похоронить «Гринфлайт», когда закончите все работы?
– У меня нет никакого желания – только желание отдать четырем тысячам 600 дольщикам ключи, сказать:«Всем спасибо за понимание, за дружбу». А дальше – уже дело учредителей «Гринфлайта». Пусть принимают какое-то решение по нему.
– Какие-то практические советы людям можете дать, как выбрать нормального застройщика?
– Самое безопасное – это покупать готовую квартиру в уже сданном доме. Торопиться в этих вещах никогда не надо. Когда уже есть 95% дома построено, приходите и берите.