Земельная арифметика. Косиловский вариант

Увеличение кадастровой стоимости земли, вызванное новой методикой ее перерасчета, поставило многие предприятия среднего и малого бизнеса в крайне сложное положение. Ведь кадастровая оценка земельных участков в России является базой для определения размера земельного налога, а значит, и размера ставок аренды и выкупа земельных участков. Поэтому очень многие сегодня всерьез обеспокоены перспективой введения с этого года «неподъемных» земельных налогов.

Очевидно, что предпринимателей ждет еще одна дополнительная финансовая нагрузка на бизнес. Для одних это произойдет в виде увеличения земельного налога, для других — в виде роста арендных платежей, для третьих обернется повышением стоимости выкупа земли. Перерасчет кадастровой стоимости в большей или меньшей степени отразится на всех, что, возможно, повлечет за собой рост цен на товары, услуги, продукты, а также тарифы локальных монополистов.

При этом нам говорят, что методика оценки постоянно совершенствуется. Но в то же время умалчивается, что в России она непрозрачна вообще. Все рассчитывает специальная компьютерная программа на основе собранных данных о земельном участке. Ввод данных регламентирует должностная инструкция без малого на ста листах, разобраться в которой неспециалисту практически невозможно. Одно остается неизменным: за основу берется вид разрешенного использования земельного участка с учетом примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости региона. При этом очевидно, что кадастровая оценка земли должна быть только достоверной, то есть с ее утверждением власти торопиться нельзя.

Осведомленность бизнеса о происходящих изменениях с кадастровой оценкой земель в целом все еще достаточно низкая, информации об этом крайне мало. Налицо определенный вакуум достоверной информации и неизбежная возможность шока при столкновении с реальностью. Мало что проясняет и информация о том, что на территории Челябинской области проведены так называемые работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, транспорта, связи, информатики, энергетики, обороны и иного специального назначения, а также земель особо охраняемых территорий и земель населенных пунктов.

При расчете кадастровой стоимости земельных участков по специальным методикам учитывались факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков - факторы стоимости. Например, физические (площадь земельного участка, вид разрешенного использования), местоположение (расстояние до центра субъекта, муниципального района и так далее), окружения (близость к зонам рекреации, водным объектам, до остановок общественного транспорта), социальная инфраструктура (учитываются наличие, близость школ, детских садов, поликлиник, аптек, торговли и так далее), коммунальная инфраструктура (наличие коммуникаций), состояние окружающей среды, (уровень загрязнения воды, воздуха, почв и пр.), градостроительная информация, социально-экономические показатели.

Предполагается, что с этого момента арендная плата за федеральные земли будет устанавливаться только согласно законодательству, а не по черным схемам, как это зачастую бывало раньше. В этом отношении большой интерес, конечно, представляет крайне куцее постановление губернатора Челябинской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области» от 14 июля 2003 года № 309, подписанное исполняющим обязанности губернатора области Андреем Косиловым. В этом постановлении, опубликованном в деловом пакете газеты «Южноуральская панорама» № 83 (№ 651 от 22 июля 2003 года), в пункте первом пишется: «Утвердить результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Челябинской области, проведенные комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по Челябинской области (И.А. Лабковский)». И далее: «Организацию выполнения настоящего постановления возложить на первого заместителя губернатора области А.Н. Косилова». Однако названный правовой акт вышел в свет в тотально сокращенном варианте при отсутствии обязательных приложений – конкретных показателей результатов кадастровой стоимости земель всех населенных пунктов Челябинской области по видам и их конкретных расценок.

Вот и получается, что постановление Андрея Николаевича № 309 не было опубликовано в установленном законодательством порядке. Конкретные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области (если она, конечно, вообще кем-либо тогда проводилась) не были доведены до сведения населения области и неопределенного круга лиц в целом. Не мог не знать, конечно, «лукавый царедворец», что согласно статье 15 Конституции Российской Федерации: «Законы подлежат официальному опубликованию. А неопубликованные законы не применяются».

Что же получается, при подготовке важнейшего для населения Южного Урала законодательного акта команда Косилова засекретила кадастровый отчет с конкретными показателями кадастровой стоимости земли по видам функционального использования и территории от землепользователей. Тот самый подробный отчет, который он, как исполняющий обязанности губернатора Челябинской области, просто обязан был утвердить от имени органа исполнительной власти региона. И естественно, опубликовать, чтобы любой землепользователь мог свериться с контрольными цифрами в газете, чтобы, к примеру, удостовериться в правильности налогового расчета…

Тем удивительнее многочисленные исходящие из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области документы по «неожиданно» вспыхнувшим земельным конфликтам о том, что «результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (ранее поселений), а именно удельные показатели кадастровой стоимости земель по 14 группам земель, по каждому кадастровому кварталу поселений (если это поселение с численностью населения более 10 000 человек) или в целом по поселению (если это поселение без разбивки территории на кадастровые кварталы) были утверждены постановлением губернатора Челябинской области от 14.07.1003 г. № 309. Как говорится, дальше некуда. Вопросов к Андрею Николаевичу накопилось много. Пора их, наверное, задавать…