И снова о "защите" обманутых дольщиков

21 июля 2017 года Госдума приняла в третьем чтении законопроект, который кардинально меняет правила игры на рынке строительства жилья.

Законопроект довольно объемный - 145 страниц, вносит изменения в большое количество законов, анализировать его еще долго, но есть несколько моментов, на которых я хотел остановиться сейчас.

1. Защита дольщиков.
Этому посвящена целая 
Статья 13. Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства

1. Выплата возмещения гражданам
– участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по таким договорам.

Другими словами - если застройщик недобросовестный, то дольщик все равно ничего не получит.

Но если застройщик добросовестно исполняет свои обязанности по 214-ФЗ, то зачем огород городить? (и далее мои комментарии выделены курсивом)

2. Выплата возмещения гражданину – участнику долевого строительства по договору (договорам) участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилых помещений, осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину – участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета.

Вот это меганорма. У многих застройщиков вызывает недоумение принцип формирования этой "рыночной" стоимости, которая, как и средняя зарплата по РФ - определяет "среднюю температуру по больнице", не учитывая кучи специфических факторов - начиная с уравнивания стоимости жилья в Нижнем Мухосранске и столице региона, так и без учета класса жилья.

Для обманутых дольщиков же это означает следующее - скорее всего, в крупных городах возмещение будет составлять максимум 50-60% от оплаченной стоимости жилья - например, по Башкирии "рыночная" цена, согласно приказу Минстроя N 1003/пр г. Москва "О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2017 года" составляет 36000 рублей за кв.м, а в Москве - 90400. Многие ли приобретали по такой цене в Москве и в Уфе?


3. Физическое лицо, которое приобрело у юридического лица
– участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.

Довольно большому количеству компаний придется принципиально пересматривать схему реализации жилья, которая немножко обходила контроль за расходами застройщика. В целом, схема законная, но теперь дольщикам придется думать )) 

В целом дольщикам расслабляться не стоит - механизмы достройки прописаны не слишком основательно - к этому мы еще вернемся, возможно, а гипотетическое возмещение далеко не покроет реальные расходы даже в небольших городах.

2. Требования к застройщику.

Остановлюсь на существенных моментах с точки зрения схемотехники (на самом деле, есть еще куча тонкостей, в которые нужно вникать.
Законопроект чуть менее, чем полностью меняет правила игры на рынке строительства жилья.

1. Застройщиком может быть только хозяйственное общество, то есть либо ООО либо АО (см. ГК РФ Статья 66)

2. Статья 16. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»В 214-ФЗ "О долевом строительстве" вносит требование наличия опыта застройщика "(не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров". 

По большому счету, старые участники рынка могут пройти по этому параметру, а вот новичкам придется... не то, чтобы нелегко... а никак.


3. Один застройщик - одно разрешение на строительство. Несколько объектов могут быть в одном разрешении на строительство, однако согласно ГрК РФ, Статья 51. Разрешение на строительство - выдается на конкретный земельный участок.

Ну хорошо, коммерческие застройщики и так де юре разделяют участки по разным юрлицам-застройщикам, но как быть МУПам, ГУПам и прочим бюджетным застройщикам? Ходят слухи, что данную норму отменят, но если нет - то это ж какие коррупционные перспективы открываются! ))
Для действующих групп компаний - теперь придется сложнее с учетом пункта 2. Теоретически, конечно, решаемо, но сложно

4. Вот это интересная новация:

1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства
1.2) наличие на дату направления проектной декларации ... денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 23 настоящей статьи;

Ранее, с 1 июля 2017 года были определены только требования к уставному капиталу застройщика, без указания его качества. Например, для строительства относительно стандартной "свечки" площадью до 10000 кв.м нужен УК в размере 10 млн руб.

Теперь законодатель устанавливает заградительную величину собственных средств (упрощенно - величина активов за минусом обязательств, но при этом смотрите требования далее), при этом эта величина должна быть в деньгах. Конечно, можно тоже обойти это требование, но придется попотеть ))

1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов ... не превышают один процент от проектной стоимости строительства;
1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) ...;
1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;»;

Другими словами, довольно жесткий набор требований для действующей компании, которая уже три года занимается строительством. Получается, нужно полностью рассчитаться со всеми подрядчиками, дольщиками и т.д., и только после этого есть возможность получить разрешение на строительство.

3. Использование денежных средств дольщиков.

1. Статья 18 закона 214-ФЗ полностью переписана.
При этом, в отношении земли возможна только арендная плата (действующая формулировка:
п.3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за такие земельные участки.

Новая формулировка:
п.2) уплата арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

Как быть с возмещением затрат на приобретение, например, земельного участка, или его расселением (при той же реновации) - непонятно. Есть пара пунктов о расходах в рамках освоения территории, но довольно размыто - как минимум, эти вещи должны быть четко прописаны в соответствующих договорах.

2. Размер оплаты за:
- услуги банка (уполномоченного, конечно же);
- ФОТ и приравненные к ним выплаты;
- услуги единоличного исполнительного органа (если сторонняя организация);
- реклама, аренда, коммуналка и тому подобное - 
не более 10% от проектной стоимости строительства.

3. Размер авансовых платежей по:
- проектирование и строительство дома;
- проектирование и строительство технической и прочей инфраструктуры;
не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Про услуги техзаказчика ничего не сказано. Теоретически, его услуги могут быть включены в общую стоимость генподряда, но если техзаказчик отдельно, то не факт, что уполномоченный банк не включит эти услуги в упомянутые 10%. Поэтому придется внимательно относиться к договорным отношениям с кем-либо.

В целом, законопроект носит популистский характер - задолбают именно добросовестных застройщиков, а дольщики, которые купят первичку после вступления в силу изменений - ничего не выиграют, по сравнению с, например, покупателями прошлого и позапрошлого года.

При этом остается подвешенным вопрос с совсем "старыми" обманутыми дольщиками (точнее, наверно, пайщиками) - новый законопроект ни на грамм не решает их проблем.

(c)